拆除“沉睡建筑”，法律有啥要求？

近日，一栋118米的高楼在陕西西安被成功爆破拆除。这栋“国内爆破拆除第一高楼”在完成主体和外立面建设后并未正式投入使用，闲置十多年后被爆破拆除。这一事件经媒体报道后引发热议:大楼建成为何闲置多年?爆破重建算不算浪费?据报道，爆破前该楼土地性质已由工业用地变更为商业服务业设施用地，这种变更行为是否符合法律规定?近年来，建成不用的“沉睡建筑”、不久便拆的“短命建筑”频繁出现，症结何在?如何减少和避免这种情况的发生?带着这些问题，本报记者采访了有关专家。

记者了解到，西安这栋大楼始建于1996年，1999年封顶后便沦为“烂尾楼”。为何会出现这种情况?华东政法大学助理研究员陈越峰在接受本报记者采访时说:“烂尾楼形成原因各不相同，有些是因开发商经营不当、资金链断裂，有些是规划时未能很好地预估项目前景，也有一些则是开发商企图违反法律规定‘囤地’的牟利行为。”中国社会科学院助理研究员卢超补充道:“早些年，有些地方政府招商引资的需求迫切，一些工业用地往往被以很低廉的价格出让。而根据城市房地产管理法的有关规定，开发商拿到地块后必须开工建设，否则会处以罚款甚至收回地块，同时规定建筑项目须完成一定比例后才允许转让，于是一些开发商在拿到土地后，往往未经科学设计规划便匆匆开发建设，这就极易导致‘烂尾’情况的发生。”

大楼未经启用便被爆破为一堆建筑垃圾，这算不算是一种浪费?针对网友的这一质疑，陈越峰认为，这个问题要从两方面看:“一方面，基本建成的高楼长期闲置不用、爆破之后变成建筑垃圾，这无疑是一种浪费;但另一方面，如果任由烂尾楼长期存在，对土地这一极其稀缺的公共资源来说，是更大的浪费。如果将土地转作他用，转让者的沉没成本可以得到补偿，受让者可以开发更适销对路的项目，政府作为国有土地所有权的行使者，也可以获得更多的出让金，城市土地资源由此被盘活，这对各方都是有利的。”

那么，已经被规划使用的土地可以被改变性质、转作他用吗?记者了解到，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第43条规定，以出让方式取得土地使用权的房地产受让人，在取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同、相应调整土地使用权出让金后，便可以改变原土地使用权出让合同约定的土地用途。可见，爆破前，西安大楼的土地性质由工业用地变更为商业服务业设施用地的行为，只要各方协商妥当，依法办理了相应手续，是符合法律规定的。“规划本身是一种预测性活动，实践未必都能符合规划预期，有时确实需要根据开发建设的实际状况作出相应调整，这在城市发展中属于一种正常的变更行为，但前提是需要严格按照法律规定来进行。”陈越峰补充道。

谈及近年来屡见不鲜的“沉睡建筑”“短命建筑”，陈越峰表示遗憾。他说，目前我国国有土地使用权的出让基本上采用价高者得的拍卖制度，对于开发商的开发意图缺乏筛选和指导。他认为，不妨参考一些国外做法，让方案综合最优的竞标人获得土地使用权，这样可以有效减少和避免烂尾情况的发生。卢超对此表示认可:“其实，对于一些闲置的建筑是否必须爆破拆除还应视情况而定，有些建筑有改造再利用的可能，德国的鲁尔区、北京的798艺术区都是成功的例子。但对于存在安全隐患或改造成本过大的建筑，爆破拆除可以说是及时止损。下一步，政府可以在全国范围内展开排查，对于烂尾项目及早发现、及时处理，以各种方式予以盘活，这甚至有可能重新带动一片地区的发展。”

记者从发展改革委、住房城乡建设部2013年发布的《绿色建筑行动方案》中了解到，国家严格规定了建筑拆除的程序，对符合城市规划和工程建设标准、在正常使用寿命内的建筑，除基本的公共利益需要外，不得随意拆除。拆除大型公共建筑的，要按有关程序提前向社会公示征求意见，接受社会监督。这对于乱拆滥建行为不失为一种约束。

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